本院认为：本案为案外人执行异议之诉，根据当事人的上诉主张和答辩理由，本案主要的争议焦点问题是，董玉容对案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权益。

在执行法院依法查封案涉房屋之前，董玉容的购房行为完成在先，英泰公司、华融湖南分公司以房抵押的行为在后。

英泰公司在取得案涉房屋交易对价后又抵押给他人的行为，是违约行为。

华融湖南分公司庭审中未能举证证明其在设定抵押权时，按照行业规范的惯常做法对抵押物的现状进行核查，对董玉容购买并占有的案涉房屋进行抵押，未尽应有的审慎注意义务。

董玉容在先签订购房合同、支付购房对价、合法占有案涉房屋、没有办理产权变更登记系因“英泰国际综合楼（1-5层）项目”未完成竣工验收、英泰公司未依合同约定履行办理产权证照义务所致，董玉容客观上无过错；

华融湖南分公司设立抵押在后，董玉容没有应尽注意义务而未尽的问题，主观上亦无过失。

董玉容在完成购房缔约及履约时没有过错，不应因合同相对人与第三人对其合法取得财产设立抵押的共同过错，而承担财产遭受侵害的责任和后果。

英泰公司和华融湖南分公司未经案涉房屋在先权利人的同意，在后设立抵押，破坏了市场交易秩序，侵犯了他人财产权利，有违民事主体从事民事活动应当秉持诚实、恪守承诺的原则。

滥用优先权否定抵押制度，与滥用抵押制度破坏市场正常交易秩序，其危害是相同的。实践中时常发生开发商或销售商利用信息不对称、卖方市场的优势地位，从事一房二卖、卖后抵押、欺诈贷款、卷款跑路等坑害购房者的违法乃至犯罪活动，这种扰乱社会经济秩序的情形应当依法予以遏制；同时，应当通过个案司法使购房者的合法权益得到公平合理的救济。

由于物权法公示制度与房地产开发、销售的行政登记制度脱节的问题长期存在，使得购房者在履行完购房全部义务后，不能及时公示物权变动的状态，此时，合法占有可以作为公示的形式证明物权交付的结果，这在《执行异议和复议规定》第二十八条第二项的规定中已经得以体现。本案中，董玉容购买并占有案涉房屋、履行了合同及法定义务，没有过错，依法应当确认并保护其对案涉房屋所享有的物权期待权。

律师建议