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崇安家事部|第50期 开发商将出售的房屋抵押,购房人的权益应当保护。
来源: | 作者:江苏崇安律师事务所 | 发布时间: 2023-09-15 | 250 次浏览 | 分享到:



案例要点

滥用优先权否定抵押制度,与滥用抵押制度破坏市场正常交易秩序,其危害是相同的。实践中时常发生开发商或销售商利用信息不对称、卖方市场的优势地位,从事一房二卖、卖后抵押、欺诈贷款、卷款跑路等坑害购房者的违法乃至犯罪活动,这种扰乱社会经济秩序的情形应当依法予以遏制;同时,应当通过个案司法使购房者的合法权益得到公平合理的救济。


审判法院:最高人民法院案号:(2021)最高法民终534号

                                         

                                     基 本 案 情


2010.1.29  

董玉容向开发商英泰公司购买了某商铺并支付了全部房款及房屋办证费房屋维修基金等。但案涉房屋开发建设完成后,英泰公司未按约为董玉容办理房屋变更登记手续。


2013.1.24     

英泰公司向湖南信托公司借贷信托贷款9800万元。后无力偿还。


2013.5.9       

开发商英泰公司向董玉容办理了交房手续。


2013.5.23     

因英泰公司无力偿还该信托贷款本金,湖南信托公司与华融湖南分公司、英泰公司签订《债权转让协议》,同日英泰公司将董玉容所购买的房屋在内的多处房屋抵押给了华融湖南分公司。


2013.5.27     

英泰公司、华融湖南分公司就抵押事项办理了抵押登记。


2014.9.19     

华融湖南分公司向一审法院起诉,要求英泰公司等履行《债权转让协议》。


2015.7.21     

一审法院作出(2015)湘高法执协字第22号协助执行通知书,查封了上述抵押房产。


2017.8.21      

湖南省高级人民法院作出(2015)湘高法执字第22号拍卖公告,拟拍卖(2014)湘高法民二初字第32号民事判决所确定华融湖南分公司享有优先受偿权的包括案涉房屋在内的英泰国际的多项房产。


董玉容不服,向湖南省高级人民法提出执行异议,湖南省高级人民法裁定驳回董玉容的异议请求。董玉容遂提起本案诉讼。




最高人民法院判决:
董玉容的上诉请求及理由部分成立,其对案涉房屋享有物权期待权,本院依法予以确认,其要求解除对案涉房屋的查封并停止执行的诉讼请求,依法予以支持;其对案涉房屋确认所有权的请求,本院不予支持。

一审法院认定事实不清,适用法律错误,应当予以纠正。判决:一、撤销湖南省高级人民法院(2020)湘民初8号民事判决;二、不得执行湖南省怀化市迎丰西路英泰国际二期2栋1-05号房屋,并依法解除查封;三、驳回董玉容的其他诉讼请求。


法院观点

本院认为:本案为案外人执行异议之诉,根据当事人的上诉主张和答辩理由,本案主要的争议焦点问题是,董玉容对案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权益。


在执行法院依法查封案涉房屋之前,董玉容的购房行为完成在先,英泰公司、华融湖南分公司以房抵押的行为在后。


英泰公司在取得案涉房屋交易对价后又抵押给他人的行为,是违约行为。


华融湖南分公司庭审中未能举证证明其在设定抵押权时,按照行业规范的惯常做法对抵押物的现状进行核查,对董玉容购买并占有的案涉房屋进行抵押,未尽应有的审慎注意义务。


董玉容在先签订购房合同、支付购房对价、合法占有案涉房屋、没有办理产权变更登记系因“英泰国际综合楼(1-5层)项目”未完成竣工验收、英泰公司未依合同约定履行办理产权证照义务所致,董玉容客观上无过错;


华融湖南分公司设立抵押在后,董玉容没有应尽注意义务而未尽的问题,主观上亦无过失。


董玉容在完成购房缔约及履约时没有过错,不应因合同相对人与第三人对其合法取得财产设立抵押的共同过错,而承担财产遭受侵害的责任和后果。


英泰公司和华融湖南分公司未经案涉房屋在先权利人的同意,在后设立抵押,破坏了市场交易秩序,侵犯了他人财产权利,有违民事主体从事民事活动应当秉持诚实、恪守承诺的原则。


滥用优先权否定抵押制度,与滥用抵押制度破坏市场正常交易秩序,其危害是相同的。实践中时常发生开发商或销售商利用信息不对称、卖方市场的优势地位,从事一房二卖、卖后抵押、欺诈贷款、卷款跑路等坑害购房者的违法乃至犯罪活动,这种扰乱社会经济秩序的情形应当依法予以遏制;同时,应当通过个案司法使购房者的合法权益得到公平合理的救济。


由于物权法公示制度与房地产开发、销售的行政登记制度脱节的问题长期存在,使得购房者在履行完购房全部义务后,不能及时公示物权变动的状态,此时,合法占有可以作为公示的形式证明物权交付的结果,这在《执行异议和复议规定》第二十八条第二项的规定中已经得以体现。本案中,董玉容购买并占有案涉房屋、履行了合同及法定义务,没有过错,依法应当确认并保护其对案涉房屋所享有的物权期待权。




律师建议


本案对于购房者维权具有权威的指导意义,建议购房者购房时选择信誉较好的开发商开发的楼盘,在商品房买卖合同中对办理房产证的时间进行约定,房屋交付后及时办理房产证。开发商与购房者签订商品房买卖合同之后,又在该商品房上设置抵押权的,开发商已经构成违约,购房者可以主张解除合同,由开发商返还已付购房款及利息、赔偿损失。若符合执行异议的条件,购房者可申请执行异议,进而排除执行。



特别声明

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供稿蒋明珠  编辑吴淼婷  审核陶永生


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