一、对于合同因政策影响而嗣后无法履行，应当如何调整当事人之间的权利义务，合同法没有明确的规定。鉴于政府政策的出台是当事人在订约时无法合理预期，也不可控制的事件，合同无法履行的后果不可归责于任何一方当事人（见最高院审理的（2012）民申字第1268号案件）。在性质上将其定性为情势变更，如（2015）粤高法民一申字第97号案件，其中（2015）粤高法民一申字第97号民事裁定书中有这样的阐述“双方签订的《广州市存量房买卖合同》不能履行的原因不是双方当事人违约所至，而是由于情势变更所至。况且，在知道范某不符合限购政策后，陈某与范某又签订了新的协议，约定退件后另行协商，故范某的行为不能认定为不履行购买房屋这一主要债务的行为。陈某以范某不履行约定的债务为由请求没收范某所支付的定金理据不足，二审法院根据本案的事实及法律规定，判决解除双方所签订的《广州市存量房买卖合同》、陈某在判决生效后十日内返还500000元给范某并无不当”。

二、房屋限购政策的出台是否意味着房屋买卖合同无效
是否具备购房资格虽涉及房屋买卖合同的履行，但并不影响合同的成立与生效。如最高人民法院（2016）最高法民申3387号案件。

三、双方均明知已经出台限购政策，仍签订房屋买卖合同，双方当事人对于合同目的不能实现导致合同不能履行均存在过错，合同解除后，一方主张可得利益损失的不予支持，购房款及存款利息应当返还，一方主张按照贷款利率支付利息的不予支持。
如江西省高级人民法院（2014）赣民一终字第121号案件中阐述如下：“关于原审判决按两年定期存款利率计算4330305元购房款的利息是否适当的问题。熊某上诉主张应按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项、第二款的规定，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算4330305元购房款的利息。而从上述规定的内容看，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算购房款利息的条件是由于出卖人的原因导致买受人在合同约定的期限内未能取得房屋权属证书。如上所述，熊某未能在合同约定的期限内取得房屋权属证书并非保利公司单方面违约所致。故该司法解释的规定并不适用于本案。原审法院基于合同解除并非保利公司违约所致，熊某、保利公司对合同解除都有过错，行使自由裁量权酌定保利公司按两年期定期存款利率计付4330305元购房款占用期间的利息，符合本案实际，也未显失公平。”

四、因限购政策导致合同无法继续履行，双方均无过错，各自的损失各自负担，互相不承担赔偿责任。
如山西省高级人民法院（2014）晋民终字第217号案件。

五、由于限购令的影响不具备购房资格的，在审理期间取得购房资格的，不影响合同的履行。
如广东省高级人民法院（2015）粤高法审监民提字第37案件中阐述“本案二审时，由于谢某在广州市已有二套住宅，依照限购政策的要求，谢某不得再购买住宅。谢某诉请要求将涉案房屋的过户至其名下，违反了限购政策，存在履行上的障碍，二审法院不予支持，并无不当。本院再审期间，谢某提供了广州市房地产交易登记中心出具的购房资格证明，证明其目前具备本市住房限购区域内住房购买资格，故谢某可以要求将涉案房屋的过户至其名下，限购政策不影响本案的履行”。

六、中介费是否退还问题
对于因限购政策的出台而导致购房未果，中介费是否该退的问题，应以房屋买卖合同与居间服务合同签订时间的不同而予以区别对待:如果双方签订的房屋买卖合同与居间服务合同是在新政出台之前，那么因新政出台购房未果，若继续维持合同原有效力显失公平，应允许变更合同内容或者解除合同。
如果签订房屋买卖合同与居间服务合同是在新政出台之后，那么双方在明知新政出台的前提之下而签订合同，双方在履行合同中均有过错，应承担相应的法律责任。
撰稿人：江苏崇安律师事务所赵淑红